一場秋雨一場涼，同樣的，樓市也越來越涼了。

　　近來深圳多個樓盤相繼曝出購房者申請退房的消息，這些人退房的理由五花八門，房屋質量問題、學位虛假營銷、配套不如宣傳效果等，反正就是要退房，誰來了都沒商量。

　　與此同時，土拍市場也是一片涼涼，多地出現流拍情況，與上半年不可同日而語。

　　短短數月，恍如隔世。

　　市場下行，業主開始退房

　　樓市下行之際，最先扛不住的是樓市橋頭堡——深圳。

　　近日，一則名為《龍華金茂府集體退房請愿書》的文檔在深圳人的朋友圈里廣泛傳播。曾經高價買房的業主們，如今開始嚷嚷著退房。

　　與這份文檔一道傳開的，還有十幾號人在龍華金茂府手舉請愿書的照片。

　　請愿書很長，在近4000字的敘述中，業主們詳細羅列了集體退房的原因——

　　1、開發商利用學位營銷，現在學校還沒著落；

　　2、在備案價已包括精裝修的情況下，還另收一筆房屋品質提升費；

　　3、裝修品質低劣，不少房屋存在漏水、漏煙、返臭、甲醛超標、設計缺陷、施工質量糟糕等問題。

　　洋洋灑灑幾千字，總結起來就一句話——“我要退房?！?/p>

　　而讓業主們如此興師動眾的龍華金茂府，也曾是個紅極一時的神盤。2019年11月，龍華金茂府首次開盤，價格區間為9.02萬/㎡-14.42萬/㎡，面積在125㎡-185㎡。

　　按照最低價計算，龍華金茂府的上車價已經超過1100萬，算是不折不扣的豪宅了。

　　為了買到龍華金茂府的房子，業主們當時都很拼，除了購房款外，他們還額外向開發商支持了一筆“品質提升費”——大約在100萬到200萬之間。據說，這筆錢是用來提升裝修建材品質的。

　　裝修品質提升費這個東西，自然是個噱頭，你可以把它看做房價上升時期的買路錢。今時今日樓市風光不再，業主們又有誰還會心甘情愿地掏這份錢？于是，干脆鬧將開來。

　　值得一提的是，房子是在2020年底交付的，當時業主并未對房屋質量提出異議，如今卻提出退房，有業內人士分析：“業主覺得自己買貴了?！?/p>

　　調控不斷加碼，深圳樓市已經進入了停滯階段，二手房、新房市場都不樂觀。近日，深圳多個樓盤公布認購結果，鵬瑞頤璟府524人選1655套房，滿京華云著雅庭209人搖號416套房，昔日萬人搖的場面再難復現，市場已經明顯供過于求。

　　與新房相比，二手房市場更是不濟，8月深圳二手房成交套數為2043套，同比下降約81.96%。

　　隨著樓市逐漸冰封，深圳已經不只一個樓盤出現了購房者鬧退房的情況。這些人有的交了定金，有個交了首付款，而他們申請退房的理由也是五花八門，房屋質量問題、學位糾紛、配套不如宣傳效果等等不一而足。但其實，真正的理由歸根到底只有一個——

　　價格。

　　在政策管控和金融收緊的雙重打壓下，深圳房價不斷下滑。曾經交著天價“茶水費”的購房者們，眼睜睜看著房價一天一個樣，心態自然穩不了。

　　同樣作為網紅神盤，深圳中海匯德里的業主也在鬧，他們認為開發商建設標準“貨不對板”，因此也提出了退房。

　　去年開盤時，中海匯德里還因為價格倒掛被認為“買到就是賺到”，眾多買房人搶房時不管不顧，連樣板間都沒看過就交了定金。

　　土拍涼涼，樓市風險蔓延

　　買房人已經體驗到了樓市之冷，房企自然更是感同身受。于是，土拍市場也跟著遭了殃。

　　由于高層調整土拍規則（《土拍越來越驚人，房價每平驟降7000元！》），全國原本擬定在7月份集中掛牌的地塊被迫延期，多數城市選擇在8月份掛牌，并于9月至10月集中成交。

　　各地首輪集中土拍的瘋狂場面還記憶猶新，接下來的劇情卻已急轉直下。在新規則之下，開發商突然變得異常佛系，整個土拍市場更是不斷爆冷——

　　福州，成交14宗地塊，成交額76.07億元，另有2宗地塊流拍，5宗地塊終止出讓；

　　天津，61宗地塊中19宗停牌，流拍2宗，31宗底價成交，9宗實現溢價，平均溢價率僅0.6%；

　　沈陽，第二批集中供地46宗土地中，只有10宗土地有房企報名；

　　青島，76宗中有72宗底價成交；

　　成都，成交52宗地塊，6宗流拍，成交地塊里有38宗底價成交，占比7成左右；

　　杭州，第二批集中供地10宗競品質地塊報名截止，其中有9宗地塊報名未達標，提前宣告流拍；

　　……

　　一城更比一城涼，曾經積極拿地的房企大多躺平了。

　　原因無他，無利可圖罷了。

　　以杭州為例，10宗競品質地塊有9宗流拍，根本原因就是利潤太低。據浙報傳媒地產研究院測算，房企即便是底價拿地，也有5宗地塊存在虧損風險，另外5宗地塊的利潤不超過4%。

　　今年7月，浙江本地房企宋都股份發布公告，宣稱放棄5月在杭州競得的一宗土地使用權，為此不惜搭上了5000萬的保證金。

　　房企寧可倒找錢也要退地，已經足以說明市場變局。

　　政策不斷加碼，房企融資受限，大量貨值壓頂，中小房企舉步維艱，大型房企人人自危。

　　人民法院公告網顯示，截至9月22日，今年破產的房地產企業累計294家，平均1天破產1家。

　　破產房企多為中小房企，然而爆雷的大型房企也比比皆是。從閩系房企泰禾到四川一哥藍光，再到頭部房企恒大，房企因為債務壓力和經營壓力爆出來的雷一個接一個，就跟放鞭炮似的，連環響。

　　輿論對房地產行業及其相關債務方的擔憂與日俱增，尤其是關聯最為密切的銀行業。

　　據上市銀行2021年中報數據披露，可能涉及到房地產領域的狹義敞口（貸款）中，對公房地產貸款共計7.89萬億，占總貸款比重的6.65%；零售按揭貸款共計32.65萬億，占總貸款比重約27.56%；兩者合計占總貸款、總資產比重約34.2%、18.4%。從廣義敞口（含表內外非標）來看，表內非標投資中或有部分資金流向了房地產領域，2021年上半年上市銀行非標投資金額共計5.62萬億，占總資產比重約2.55%。

　　而在表外理財中，或許也有一定資金通過非標投資流向了房地產領域。從2021年理財協會數據來看，理財資金中投向非標的規模約有3.75萬億。

　　如今房地產已經成了燙手山芋，不少銀行出來表態，稱房地產企業對銀行資產質量影響有限，極力撇清關系。

　　這滋味，你細品。

　　結語

　　野蠻生長數十年的房地產市場，已經迎來拐點——這次是真的拐點。

　　城鎮化的進程已經走到中后期，同時，出生人口不斷下滑，大眾對住房的需求正在下降，三四線及以下城市的房子明顯供過于求。

　　房地產行業也迎來了一次降速，三道紅線出爐，房企融資受限；對房貸款資金比重下降，轄制資金進一步流入樓市。以恒大為首的大型房企爆雷，也宣告著，房地產的高周轉時代正在過去。

　　無論樓市的未來怎么走，房價大漲的夢，都該醒了。

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