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送首付、送車、送40萬家私卡:限跌令下房企變相降價 一套房省出數十萬

2021-09-26 09:36:30 來源:時代財經 點擊:

摘要:樓市趨冷,限制房價非理性下跌成為部分三四線城市房地產調控的重要工作?! 〗?,河北張家口市發布《關于進一步加快完善房地產長效機制的通知》,要求“已取得預售許可的項

  樓市趨冷,限制房價非理性下跌成為部分三四線城市房地產調控的重要工作。

  近日,河北張家口市發布《關于進一步加快完善房地產長效機制的通知》,要求“已取得預售許可的項目不得低于成本進行銷售,新取得預售許可的項目不得低于備案價格的85%進行銷售”。

  無獨有偶,距張家口約1300公里的江蘇南通也在某樓盤價格備案的答復中規定,為穩定商品房價格,不得超過備案價銷售,降幅超過8%時必須重新備案,且重新備案間隔周期不少于6個月。

  據時代財經不完全統計,截至目前,全國已經有山東菏澤,湖南岳陽、株洲,江蘇江陰、南通,河北唐山、張家口,昆明、沈陽等9個城市發布“限跌政策或約談開發商。

  不過,“上有政策,下有對策”,為了快速去化,回籠資金,房企變相降價的花招迭出,送首付、車位、地下室、裝修等“障眼法”不一而足。

  送首付、購物卡,變相降價“花招”迭出

  近日,有市民在“惠州民意直通車”上舉報一房企“違規降價,送首付”。投訴內容顯示,該房企在惠州的多個樓盤“違規降價”,具體方式為九折售房,并且送面值高達40萬的“家私卡”,或者直接送17萬至46萬不等的首付。

  一番“送送送”后,房價悄然下降。如送“家私卡”的優惠措施下,房價折扣幅度低至7折,該卡還可直接扣10個點后套現。投訴人認為,該房企的行為“嚴重影響之前買房客戶及周邊住戶的利益”。

  多位惠州中介向時代財經確認了上述投訴內容的真實性。中介們稱,不止該房企的幾個樓盤,惠州不少項目均有送首付、低首付等變相降價的操作?;蓐枀^政務中心周邊某樓盤,備案價1.3萬元/平方米左右,送1.3成首付;大亞灣某龍頭房企現房出售,打9折再返35萬;惠陽區某龍頭房企項目,打9折返現金5萬……

  送首付的方式主要有返現金、送購物卡兩種方式。時代財經以購房者身份向一位中介咨詢得知,購房者簽訂認購書、交了定金后,房企將在約定的首付款付款時限前,以贈送裝修的名義將相關款項匯至購房者直系親屬賬戶,金額為首付款的1.3成,即購房者只需自付1.7成房款就可買下一套房。以一套86平方米、單價1.3萬元/平方米的房子為例,首付款可省下14萬元。

  該中介介紹,送購物卡是某龍頭房企推出的優惠?!按蟾攀?0萬元的購物卡,購房者可以拿卡去購買大件家私,也可以在開發商自己開發的應用軟件上申請提現,不過提現要扣除13%,到手大約26萬元?!?/p>

  “‘三條紅線’壓頂,房企要大力降負債,但貸款額度收緊,對購房者首付款來源也查得比較緊,把開發商壓得比較死?!痹撝薪榉Q,目前是購房的好時機,“開發商著急回籠資金,才有這么大的優惠力度?!?/p>

  故事總是相似。據張家口房天下統計,2021年上半年張家口各區縣打折優惠頻次近530次,低首付、特價房、送精裝修、送車位、送轎車等等優惠,幾乎是各大樓盤的基本標配,房企的銷售壓力之大、“求生欲”之強可見一斑。

  中指研究院企業事業部研究副總監劉水對時代財經稱,開發商送首付行為既不合規也不符合國家政策,擾亂了市場秩序,也加大了個人債務杠桿,提高了個人及企業的財務風險。

  房企“兩難”:賣不出房,融不到資

  “送首付”并非新事物,在前幾年樓市趨冷時也曾多次出現。而目前發布“限跌令”的城市多為三四線城市,這些城市普遍存在庫存高企、銷售縮水、房價下降的情況。

  以惠州為例,國家統計局公布的8月70城房價數據顯示,8月惠州新房價格出現今年首跌,環比下降0.4%,同比上漲2.8%,持續回落。二手房價格環比下跌0.3%,連續兩個月下降。

  作為環京樓市重鎮之一的張家口,從2017年啟動限購后,房價持續回落。張家口房天下數據顯示,2016年到2017年,張家口新房房價上漲幅度最大,均價漲了4019元/平方米,2018年之后逐步走跌,2020年至2021年期間跌幅最大,下跌1524元/平方米,跌幅達14.3%。

  樓市趨冷,房企的銷售壓力也越來越大??硕饠祿@示,2021年8月,TOP100房企單月銷售額同比下降20.7%,百強房企中近7成企業8月單月業績同比下降,其中26家同比降幅大于30%。同時,包括絕大部分TOP30房企在內,近8成企業單月業績不及上半年月均水平。

  銷售力有不逮,融資難度也在提高,房企的“錢袋子”日趨緊張。中指研究院9月22日發布的數據顯示,8月份,我國房地產企業融資總額為1172.8億元,同比下降50.3%,環比下降42.4%,單月融資規模同比連續6個月下降。

  “活下去”已然成為考驗整個行業的重要命題。劉水指出,“三穩”預期下,房企要一手防風險,一手抓多渠道融資。其中,風險包括投資風險、流動性風險、戰略風險?!俺鞘型顿Y風險顯著加大,容錯率越來越低。房企要精準投資,避免盲目投資帶來的流動性、去化風險和盈利性壓力。另外,市場調整疊加償債壓力,下半年房企流動性壓力會進一步加大。房企要注重平衡規模、效益和風險,調整經營方式以適應新階段房地產發展?!?/p>

  對于多渠道融資,劉水建議房企通過增發股票、引入股權投資、分拆上市等方式進行。此外,將底層不動產出售給SPV的REITs融資也是一種解決財務杠桿、有效盤活存量資產的有效方式。

  而從近期政策信息看,房企融資壓力或會稍降。9月22日,國務院常務會議指出,要求做好預調微調和跨周期調節,加強財政、金融、就業政策聯動。劉水稱,8月貨幣供應、信貸增長不及預期,增速下降明顯,表明經濟活動較弱。未來幾個月,融資政策或會微調,加大信貸投放,減輕宏觀經濟下行壓力。

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